估价问题请找我

哨兵

前辈你好，我现在学习用假设法计算地块价格，但对房地产开发成本的计算了解不够，书本上的内容太旧，计算出来的地价脱离实际。不晓得您能否告诉我相关费用的计算标准（最好是南宁市目前房地产开发成本）。

俏云儿

以下是引用lindi1971在2004-12-23 15:51:06的发言： 请问燕子岭40平米左右的私房(平房)大概值多少钱？

你好，这段时间因为太忙，很久不上这来了。今天才发现你的留言。 不知你的房子是什么性质的房子？位置？装修标准？成新率？

俏云儿

以下是引用哨兵在2005-2-17 17:10:08的发言： 前辈你好，我现在学习用假设法计算地块价格，但对房地产开发成本的计算了解不够，书本上的内容太旧，计算出来的地价脱离实际。不晓得您能否告诉我相关费用的计算标准（最好是南宁市目前房地产开发成本）。

首先，解释什么叫假设开发法： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法，即地价；开发完成以后的总房价—开发费用—利息—利润—销售税费—购买土地需要缴纳的税费。

俏云儿

第二步：房价测算 确定委估房根据测算，委估该地块总建筑面积**平方米，扣除要无偿提供的*％o物业管理经营用房和*％o的物业管理办公用房，实际可销售面积为**8平方米。目前南宁市多层住宅的销售价格在**元／平方米左右，因此，确定开发完成后的房价为**元/平方米，总销售价格为***万元。

俏云儿

第三步:开发成本可分为建安成本、前期费用、代收规费和小区内配套费。根据规划条件，假定地块内安排一幢小高层，其余为多层住宅，小高层建安成本为*／平方米，多层建安成本为**元／平方米，平均建安成本750元／平方米，总建安成本为&&万元，前期费用(包括建设管理、勘察、设计、标底编制及审核、招标管理、工程监理、质量监理等费用)为**万元，代收规费(包括供电工程贴费、供水设施增客费、排水设施使用费、绿化配套建设费、新型墙体专项资金、白蚁防治费、管道煤气配套费、有线电视配套费、通信管线建设安装费、房屋面积测绘费、物业管理维修基金等费用)**万元，小区内配套费按每平方米&元算，为**万元，利息 (按开发建设期一年半计，年利率5.85％)为8.78％×地价＋万元，利润(按10-15％平均利润算)为15％×地价＋万元，销售税费(营业税及附加为销售额的5.55％、广告营销费2％、不可预见费1％)为*万元，土地契税为地价的3％。最后算得总地价为*万元，单位地价*元／平方米，楼面地价&元／平方米。 如果开发商的建安成本、融资成本和目标利润可适当降低，则地价可适当升高，或者通过设计一些不包含在容积率内的地下汽车库，使销售收入增加，也可适当提高地价。

俏云儿

以上参数应该根据当地的市场调查资料取得.总而言之:房地产评估就是科学和艺术的有机结合.

[此贴子已经被作者于2005-2-21 19:41:18编辑过]

黑白无常

还有销售费用呢 还有计算销售周期 然后还要算出内部收益率等等 简单有简单的算法 复杂有复杂的算法

俏云儿

黑白无常,你好,你是哪个评估公司的?做评估多久了?

[此贴子已经被作者于2005-2-21 21:35:11编辑过]

庙算

请教楼主：南宁市良庆区蟠龙新区（南宁大桥桥南岸）的现有地价和现在的期房（多层和小高层住宅）价格是多少？

黑白无常

以下是引用俏云儿在2005-2-21 21:31:20的发言： 黑白无常,你好,你是哪个评估公司的?做评估多久了?

[此贴子已经被作者于2005-2-21 21:35:11编辑过]

我不是评估公司的